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跨界不良资产,打通法律、金融、地产三个维度!

发布时间 2019-09-19    浏览次数    字体: []

   据统计不良资产的抵押物60%都是涉及到房地产,因为金融机构放贷款时都偏向于要求有抵押物,而抵押物最值钱的基本就是房地产和土地。因此这一轮不良资产的抵押率是相对充足的,而最重要的抵押物就是房地产和土地。不良房地产项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力,要打通“法律+金融+地产”三个维度。

01法 律 维 度

   基本上每个不良地产项目都涉及很多复杂的法律关系和诉讼问题,能否理解这些法律关系,对于处置是否成功至关重要。

   比如了解法院里诉讼的程序,基层法院到中等法院到高院,从立案到审查到执行,破产和解、破产重组、破产清算、究竟每个程序是怎么样的?需要多长时间?你才能判断你的资金流进去以后大概要放多长时间,然后这个案子什么时候会结,这个就涉及到很多法律的问题。
   如果已经进行到了司法拍卖阶段,说明该资产的产权关系已基本理清,在这种情况下,能够缩减部分处置时间。相应的投资周期也会缩短。

 

02金 融 维 度
   项目里面涉及的债权债务究竟怎样,隐形负债和或有负债怎样?哪个债权是优先偿还的的,哪个是第二顺位的,哪个是最后偿还的,清偿率能达到多少,你是要判断的。
   比如工程欠款债权在竣工报告后的6个月内是有优先受偿权的,是优先于银行的抵押债权的,很多人以为银行有抵押的债权是最优先偿还的,还有包括拖欠员工工资、社保,拖欠政府的税款,这些债权的清偿顺序都需要了解。

   又比如项目里的每笔融资或者投资究竟是股权还是债权,是固定还是浮动,是明股实债还是本质上是股,需要了解后才知道处置的方法。债权债务的重组需要清楚金融产品和交易结构。

 

03房 地 产 维 度
   在不良资产这个行业里,早期做的比较好的人都是律师背景出身,因为律师能打官司,了解法院的关系又熟悉诉讼流程。
   比如一个项目正常价10亿,涉及比较复杂的法律和诉讼问题,但只要把法律和官司搞定、6亿就能拿下来,那么就不用懂房地产,也不用懂金融,只要能拿下来就肯定赚,因为标的物的利润足够多,大部分风险都可以通过利润里面化解,所以这个项目的获取中,法律知识和技能成为了最重要的竞争力。
   但如果这个项目10亿但需要9亿才能拿下来,只有1亿利润的话,可能光懂法律和官司还不行,还得做房地产开发运营,把抵押物的价值从10亿提升到12亿才有更多的利润空间。
   这一轮不良资产的投资逻辑就是需要跨界整合的能力,光懂法律不行,需要懂金融、懂法律,有的案例还需要懂资本市场和PE投资(私募股权投资)的逻辑。

     比如说乐视的案例,乐视有电视业务、有汽车业务、有生态链、还有房地产资产。投资和重组乐视这样一个公司需要的能力就更跨界、更复杂了。

    首先乐视在北京有几个地产项目和土地,这些资产剥离出来值多少钱,处置后能否清偿负债?

    第二,它的主营业务,乐视的电视、汽车、能源,这种究竟怎么样去估值。这就涉及到PE的投资和估值逻辑,比如需要分析行业未来增长空间怎么样,业绩增长是通过并购重组还是通过自然生长、内在生长?

     第三,债权债务情况怎样买哪些是紧急债务,哪些是传统融资?哪些是资本市场融资?等等一系列问题。

    所以对这个公司进行估值的时候,既要对资产和土地进行估值,还要按照PE的逻辑对它的主营业务进行估值,还需要了解债务重组的可能性和突破点。投资像乐视这样的困境企业需要系统的知识和高超的技术,可能跨了法律、金融、房地产,还有资本市场等维度。

 

   看到这里,初涉不良资产的拍企们是否心中有数了?其实就像是前边提到的,不良资产的抵押物60%都是涉及到房地产,所以究根结底,我们处置的大多数不良资产属性是房地产。只是加上了“不良资产”的标签,相对应的多了法律、金融还有房地产维度的问题。所以想要啃下不良资产这块骨头,还需要企业加紧学习,更好的让拍卖成为不良资产处置的重要途径!